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夫妻一方出賣夫妻共同房產,另一方不能以不知情為由主張合同無效

發布日期:2019-04-02    作者:房產律師


  (為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以下當事人姓名均為化名,如果雷同,可以我們聯系,我們將予以撤銷。)
  一、基本案情
  1、原告訴稱
  馬某訴稱: 馬某與于某系夫妻,涉案房屋系夫妻共同財產。2017年4月18日,在馬某不知情的情況下,于某與盧某簽訂《存量房屋買賣合同》,私自將涉案房屋出賣給盧某。2017年5月3日,盧某將馬某及家人從涉案房屋中強行趕出,導致馬某及家人無家可歸。于某系三級智力殘疾,屬于限制民事行為能力人。盧某明知于某無權處分,且以明顯低于市場價格購買涉案房屋,系惡意取得。2017年3月,于某向法院起訴馬某離婚,在離婚訴訟期間將涉案房屋出賣,系惡意轉移夫妻共同財產,故訴至法院請求:1).確認于某與盧某于2017年4月18日簽訂的《存量房屋買賣合同》、2017年3月30日簽訂的《二手房買賣合同》無效;2.盧某返還訴爭房屋并配合辦理房產過戶至馬某、于某名下。
  2、被告辯稱
  盧某辯稱,不同意馬某的訴訟請求。盧某是按照合法程序與于某簽訂的買賣合同,支付了相應的對價,且已過戶,故不同意馬某的訴訟請求。
  于某未作答辯。
  二、法院查明
  于某與馬某于2004年4月27日登記結婚。
  2012年8月20日,于某取得涉案房屋的房屋所有權證,其中共有情況登記為于某單獨所有。
  2017年3月30日,于某(賣方、甲方)與盧某(買方、乙方)簽訂《二手房屋買賣合同》,約定盧某向于某購買涉案房屋,總金額為330萬元,雙方交易稅費由乙方負擔,付款方式為130萬元資金監管,200萬元銀行轉賬,甲、乙雙方在房屋管理部門辦理完過戶手續(繳納稅費)后15日內,甲方將房屋交付乙方,因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的,則房屋交付時間可據實予以延長。該合同第六條約定:甲方保證在交接時該房屋沒有產權糾紛和財務糾紛,如交接后發生該房屋交接前即存在的產權糾紛和財務糾紛,由甲方承擔全部責任。
  2017年4月17日,出賣人于某與買受人盧某簽訂了《存量房屋買賣合同(自行成交版)》,約定盧某購買涉案房屋,成交價格為130萬元,其中自有交易結算資金為130萬元。同日,盧某向某區住房和城鄉建設委員會支付130萬元進行資金監管。2017年4月20日,盧某通過轉賬形式向于某支付購房款200萬元。
  2017年4月18日,盧某繳納涉案房屋交易個人所得稅、印花稅、契稅等相關稅費。
  2017年4月24日,盧某取得了涉案房屋的不動產權證書。
  為證明于某屬于三級智力殘疾,于某與盧某簽訂的合同屬無效,馬某提交了如下證據:1.法院作出的(2011)×××號民事判決書;2.殘疾人證申領審批登記表復印件。盧某對上述證據真實性認可,但不認可證明目的,認為于某沒有智力殘疾。
  三、法院判決
  駁回馬某的訴訟請求。
  四、律師點評
  房產律師靳雙權認為:
  當事人有答辯并對對方當事人提供的證據進行質證的權利,本案被告于某經本院合法傳喚未到庭參加訴訟,視為其放棄了答辯和質證的權利。關于于某是否具有民事行為能力一項,根據馬某提供的證據,不能確定于某是限制行為能力人。當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的,人民法院不予支持。無論涉案房屋是否是馬某與于某的夫妻共同財產,其以無權處分為由要求確認合同無效,法院不予支持。于某與盧某簽訂的《二手房屋買賣合同》,系雙方當事人的真實意思表示,沒有違反法律行政法規的強制性規定,盧某購買涉案房屋,從其提供的證據看支付了合理對價,且已取得涉案房屋的不動產權證書,故應為有效,綜上所述,對馬某的訴訟請求,法院不予支持。

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