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買方因所買房屋返潮析水訴至法院要求賣方賠償未獲法院支持

發布日期:2019-04-02    作者:房產律師

  (為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以下當事人姓名均為化名,如果雷同,可以我們聯系,我們將予以撤銷。)
  一、基本案情
  1、原告訴稱
  郭某、王某訴稱: 原告郭某和原告王某系夫妻關系,2015年8月9日,二原告同被告通過中介共同簽訂了《存量房屋買賣合同》,原告購買被告名下涉案房屋,雙方約定:“出賣人應當保證已如實陳述該房屋權屬狀況、附屬設施設備、裝飾裝修情況和相關關系”。該房屋購買后為原告夫妻共有產權。2015年9月底被告交付房屋后,原告只對該房屋墻面進行了粉刷隨即入住。2015年秋冬季房屋內較為濕冷,次臥較重,主臥陽臺出現明顯結露、地面積水,但二原告以為舊房本該如此,并未考慮其他原因。2016年10月原告生子,原告王某的母親居住于次臥,發現次臥存在返潮,墻體有水珠、發霉,衣物及家具潮濕,導致原告王某的母親多次感冒生病,到醫院就醫,同時主臥陽臺地面積水更加頻繁、程度更重。經某教委基建房管中心確認,該房屋的原始結構設有外墻內保溫,房管中心證實該房屋外墻內保溫結構已被拆除,房屋內外溫差過大,從而導致目前房屋濕冷,結露,發霉。后原告多次與被告及其女兒徐某進行溝通,被告承認房屋在交易時內保溫結構已被拆除且交易時并未告知原告,但談及責任及賠償問題時,被告拒絕再溝通。被告在出售房屋時故意隱瞞該房屋內保溫結構被破壞的事實,違背了誠實信用原則,且交易后房屋在秋冬季因無內保溫結構導致屋內濕冷、結露、發霉,嚴重影響到原告及其家人的居住質量,給原告造成的各項損失,應予以賠償。為維護原告之合法權益,故訴求:1)被告承擔內保溫結構恢復費用以及因恢復該保溫層裝修期間的租房費用(6個月×4500元/月)共計30900元;2)判令被告賠償原告因內保溫結構破壞而導致的家具、墻面損失及其他損失,共計46685.17元。
  2、被告辯稱
  宋某辯稱:不同意原告訴求,外保溫在哪被告并不知道,房屋是教委的房屋,1992年至2000年是別人居住,2000年由被告宋某居住,入住15年期間沒有任何問題。2015年要換房出售了涉案房屋,2015年8月在中介成交,合同履行過程合規,原告也多次看房,才簽訂合同,房屋的現狀、圖紙、改造的地方均有告知原告。2015年11月3日交房,現在已經經過了3個采暖季,原告進行裝修,是因為原告裝修不當造成的返潮問題。合同履行的合理合法,是雙方自愿簽的二手房買賣合同,出售的時候房屋并沒有返潮。
  二、法院查明
  2015年8月9日,(買受人)郭某、王某與(出賣人)宋某簽訂《存量房屋買賣合同》(經紀成交版),約定宋某將涉案房屋出售給郭某、王某,產權證明所載建筑面積共59.25平方米。房屋無抵押、無出租,房屋成交價格為150萬元,房屋家具、家電、裝飾裝修及配套設施設備等作價46萬元;第五條、房屋產權及具體狀況的承諾,(一)出賣人應當保證該房屋沒有產權糾紛,未被限制轉讓。出賣人承諾其配偶和該房屋的共有產權人均知曉并同意本次房屋交易,認可本合同及其他相關文件的約定,且無他人對該房屋享有優先購買權;買受人承諾其配偶和該房屋的共同買受人均知曉并同意本次房屋交易,且認可本合同及其他相關文件的約定……,(二)出賣人應當保證已如實陳述該房屋權屬狀況、附屬設施設備、裝飾裝修情況和相關關系,補充協議及物業交割單所列的該房屋附屬設施設備及裝飾裝修隨同該房屋一并轉讓給買受人,買受人對出賣人出售的該房屋具體狀況充分了解,自愿買受該房屋……;第六條、房屋的交付,出賣人收到買受人全部購房款后10個工作日內將該房屋交付給買受人;(二)該房屋交付時,應當履行下列第1、2、3項手續;1、出賣人與買受人共同對該房屋附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單等具體情況進行驗收……;2、買賣雙方在房屋附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單上簽字。
  2015年9月25日,郭某、王某取得涉案房屋的產權登記。
  2015年10月,郭某、王某對涉案房屋進行裝修。在次臥裝修榻榻米及墻面頂面硅藻泥。收據顯示裝修榻榻米花費46685.17元。
  2015年11月3日,宋某與郭某和王某就涉案房屋的交接進行了物業交割。宋某向郭某和王某介紹了房屋裝修變更情況,房屋的前后、尺寸、墻之間的距離等。交房時房屋內貼的墻紙,無反潮的情況。
  2017年10月9日,某區教育委員會基建房管中心出具情況說明:涉案房屋樓系某教委的教工住宅樓,具體房屋產權已出售給個人。該棟為六層磚混結構住宅樓,設有外墻內保溫,90年代初期竣工,工程質量按照建筑工程質量標準進行驗收為合格。其建筑結構、水暖、電、衛符合設計圖施工要求。自2016年該住戶反應一處外墻內側發生返霉析水現象,影響居住,我單位為此對外墻外側進行防水處理,但住戶所反應現象無法根治。
  宋某提供證人謝某出庭作證稱:涉案房屋是商品房,交房交鑰匙時雙方均在場,辦理了交接手續。簽訂房屋買賣合同時原告已看房,之前裝修情況已經告知了原告,交付的時候去房管科進行物業交割。簽訂房屋買賣之后2016年、2017年年初原告找過我聯系返潮賠償的問題,但因為房屋年限無法賠付。原被告對此真實性認可。
  2018年1月18日,李某出具證明,我是X號戶主,我家的戶型與涉案房屋的戶型一樣,我的次臥外墻內保溫已去掉,但墻壁沒有發霉潮濕的現象。原告對此真實性認可,關聯性不認可。
  2018年1月16日,尹某出具證明:我是X1房主,宋某自2000年搬入涉案房屋,入住時此房屋已裝修,她女兒的兩個孩子都在此房屋出生,坐月子,大人孩子一切均好。我曾多次去她家串門,沒發現她家有潮濕發霉現象。1994年至2000年期間,此房屋另有他人居住。特此證明。原告對此真實性認可,關聯性不認可。
  2018年1月16日,李某1出具證明,我是Y房主,宋某自2000年搬到涉案房屋,入住時已裝修。因為我經常去她家串門,未發現她家墻面等發霉現象,也不潮濕。特此證明。原告對此真實性認可,關聯性不認可。
  庭審中,原告主張其買房后開始裝修,拆掉了所有墻體的墻紙,使用了硅藻泥,并按照房屋的尺寸定制了家具,2016年其發現次臥存在返潮,墻體有水珠、發霉,衣物及家具潮濕的情況,與被告聯系,被告告知其涉案房屋無外墻內保溫層,其主張造成房屋現狀系涉案房屋無內保溫的原因導致,對此法庭向其釋明后,其堅持對造成涉案房屋現狀的原因不申請鑒定。被告對此不予認可,被告主張買賣涉案房屋時原告多次看房,雙方已經交接完畢,其自住期間并無返潮現象發生,且不認可是自己拆掉了外墻內保溫層,認為返潮的原因與外墻內保溫層沒有必然關聯,可能是裝修或者裝修使用的材料導致的返潮,經釋明被告對其主張系裝修造成返潮的原因亦不申請鑒定。
  庭審中,原告提供硅藻泥施工工藝流程、外墻內外保溫的節能差異分析、《硅藻泥裝飾壁材》行業標準,證明內保溫的作用和裝修與返潮發霉沒有關系,被告對上述證據的關聯性和證明目的均不予認可。被告提供居住建筑節能設計標準和住建委關于加強老舊小區房屋建筑抗震節能綜合改造工程質量管理的通知,證明內保溫容易造成結露,老舊小區內保溫不符合節能要求才改造成外保溫,原告對上述證據真實性認可,關聯性不認可。
  三、法院判決
  駁回郭某、王某的訴訟請求。
  四、律師點評
  房產律師靳雙權認為
  原告郭某、王某購買被告宋某名下涉案房屋,雙方之間成立房屋買賣合同關系,該房屋買賣合同系雙方真實意思表示,不違反法律、法規的強制性規定,合法有效,雙方均應依約履行。
  當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實,應當提供證據加以證明,但法律另有規定的除外。在作出判決前,當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的,由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。本案中,原告主張被告承擔內保溫結構恢復費用及因恢復該保溫層裝修期間的租房費用,但依據雙方的房屋買賣合同,并無明確內容約定該房屋必須帶有內保溫結構,被告已經向原告交付了房屋,原告也接受了房屋并進行了物業交割、裝修、入住。且原告主張修復內保溫結構的主要原因系房屋存在返潮、結露積水,但其并未提供充分證據證明返潮、積水的原因就是缺少內保溫結構,亦不能證明被告存在違反合同約定的行為,故對于原告主張被告修復內保溫結構的費用及修復內保溫結構期間的租房費用的訴訟請求,法院均不予支持。對于原告主張的因內保溫結構破壞而導致的家具、墻面及其他損失,因為該項損失的直接原因系原告所述返潮、結露積水,而原告并未舉出充分證據證明返潮、結露積水的原因系內保溫結構的缺失,且內保溫結構并非依據合同約定交付房屋時應交付的內容,故對于該項訴訟請求法院亦不予支持。
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