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農村房屋的買賣無效嗎?

發布日期:2019-04-02    作者:房產律師

  (為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以下當事人姓名均為化名,如果雷同,可以我們聯系,我們將予以撤銷。)
  一、基本案情
  1、原告訴稱
  原告于某稱,2017年我曾訴被告程某,第三人程某1騰退房屋一案,第三人程某1出示我與其簽有《房屋買賣協議書》一份,法院認為程某1基于此《協議書》,占有爭議房屋,騰退房屋首先要解決《房屋買賣協議書》的效力問題,現經xx人民法院判決,已經確認原告與程某1的《房屋買賣協議書》無效,所以我請求法院判令被告將占用的位于北京市xx區x村房屋(正房三間、東廂房三間、西廂房三間)及使用的院落騰退給我同時將宅基地使用權證交由我。
  2、被告辯稱
  被告程某1辯稱,我方未收到房款,不能騰退。并且我們認為與原告是農村房屋買賣合同糾紛,而不是排除妨害。我方并沒有收到補償款,談不到妨害。在2005年9月l1日合同中甲方簽字為兩個人,現起訴的只有于某,依據合同相對性原則應兩個原告起訴。我認為是原告將自己的房屋連同宅基地一并賣給被告。是其真實意思表示且村委會也蓋了公章。我認為合同無效的責任完全在原告方,我提出反訴。
  反訴原告程某1稱,2005年9月11日,反訴原告和反訴被告及尹某4簽訂了一份房屋買賣協議書,反訴原告向反訴被告及尹某4購買了涉案房屋及其院落,價款共計14萬元,此協議經雙方簽字生效,且xx區x鎮x村委會也蓋了公章表示同意。此事自簽訂合同之后,雙方各自履行了義務,但自2017年起于某便起訴其賣房行為無效,合同無效的后果是返還,現房價地價升值,反訴被告亦應支付補償款,故提起反訴。
  反訴被告于某稱,合同已確認無效,現應雙向返還,合同無效是雙方共同違反了法律規定,具體誰承擔責任由法院認定。但是對于涉案房屋及其院落的重置及房屋附屬價值數額的補償價評估數額不認可,本案不涉及拆遷、拆除,被告不是農民,宅基地不能買賣,雙方簽定的協議違反國家法律強制性規定,不能按照拆遷的標準來評估。
  二、法院查明
  2005年9月11日,于某(甲方)與程某1(乙方)簽訂《房屋買賣協議書》,約定,甲方于某與乙方程某1為買賣房屋一事充分協商,甲方將位于北京市xx區x鎮x村號院內房屋賣給乙方(房屋包括:正房五間,東廂房三間,西廂房三間),同時隨此房產的土地使用權隨之轉移到乙方。乙方一次性付給甲方房款人民幣壹拾肆萬元整。
  該《房屋買賣協議書》后甲方簽字處寫有于某、尹某4簽字,并按有指紋。乙方簽字處為程某1簽字。下方蓋有北京市xx區xx村村民委員會印章。
  2005年9月11日,于某(甲方)與程某(乙方)簽訂《宅基地有償轉讓協議》,約定,甲方于某在xx區x鎮x村擁有宅基地26.6×36.2米一處,經甲、乙雙方友好協商,達成一致意見,甲方同意將上述宅基地及地上建筑物及所有權利有償轉讓給乙方。協議簽訂后,乙方一次性付清全部轉讓費,同時甲方把集體土地建設用地使用證及上述宅基地及所有的權利全部交付乙方。甲方對該宅基地不再擁有任何權利。乙方擁有該宅基地的永久使用權。甲方因該宅基地發生的任何糾紛(包括經濟糾紛),全部由甲方負責,乙方不負任何責任,也不得影響乙方對該宅基地的使用權。乙方因該宅基地發生的糾紛(除因乙方自身的原因),甲方應協助解決。
  法院于2016年7月5日依法作出xx號民事判決書,判決于某與程某于2005年9月11日簽訂的《宅基地有償轉讓協議》無效,該判決現已生效。
  2017年1月,于某向法院起訴要求程某、程某1將登記在于某名下的集體土地建設用地使用權證以及涉案房屋及其院落返還給于某,法院以依據不足,判決駁回于某的訴訟請求。
  法院于2018年2月15日依法判決于某與程某1之間的《房屋買賣協議書》無效。
  另查,在于某訴程某及程某1農村房屋買賣糾紛一案中,庭審中于某認可從程某1那里收到了十四萬購房款。另經法院詢問,程某1表示涉案院落現由其居住使用,并未進行翻建,集體土地建設用地使用權證亦由其控制。
  再查,涉案院落的《集體土地建設用地使用證》登記的土地使用者為戶主于某。
  庭審中,程某1向法院提交北京市xx區x鎮x村民委員會的證明,載明程某1于某買賣房屋院落,系村民于某家族祖輩遺留院落。于某對該份證明不予認可,認為村委會不具備證明主體,宅基地的使用、審批應由人民政府管理,關于宅基地的審批時間應以宅基地使用權證為準。法院經相關工作人員核實查詢,證實無相關宅基地申請審批材料。
  本案審理過程中,程某1申請對涉案房屋及院落價值進行鑒定,法院依法委托北京市xx房地產評估有限責任公司(以下簡稱:評估公司)對涉案宅基地區位補償價及房屋、附屬設施、裝飾裝修重置成新價進行評估。庭審中程某1認可評估公司按估價對象宅基地為1982年以前劃定的評估結果,于某只認可評估公司對于涉案房屋重置及裝修附屬物價值的評估結果。
  三、法院判決
  被告(反訴原告)程某1于本判決生效之日起60日內將位于北京市x鎮x村的涉案房屋及院落(正房三間、東廂房三間、西廂房三間)騰退并交還原告(反訴被告)于某,騰退時不得損壞房屋及附屬設施,并將該院落的集體土地使用權證返還給原告(反訴被告)于某。
  反訴被告于某于本判決生效之日起30日內給付反訴原告程某1房屋、附屬物重置成新價損失232135元。
  駁回原告于某、反訴原告程某1的其他訴訟請求。
  四、律師點評
  房產律師靳雙權認為:
  法律規定,合同被確認無效后,因該合同取得的財產應當予以返還;不能返還或沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。
  在本案中于某與程某1簽訂的《房屋買賣協議書》因違反法律的強制性規定屬無效合同,該事實已經生效判決予以確認,現于某要求程某1騰退位于涉案房屋及宅院的訴訟請求,于法有據,法院予以支持。
  關于于某應賠償程某1的損失范圍及大小的問題。案件中,程某1將所購房屋返還于某后,于某應給付程某1涉案院落的地上物價值,購房款不再返還。關于于某應給付程某1的房屋重置及裝修附屬物價值的具體數額,法院已委托評估公司對此進行了司法鑒定,根據相關的評估報告,再加之庭審中于某與程某1對此均無異議,有事實和法律額依據,故法院對此支持。
  另外,關于程某1反訴中主張的涉案院落宅基地區位補償價的補償問題,因在本案訴訟期間涉案房屋尚未列入拆遷范圍,拆遷標準尚不明確,將來能否實際發生不具有確定性,故法院對此暫不處理,合理有事實依據。
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