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與委托代理人簽訂房屋買賣協議有效嗎

發布日期:2019-04-02    作者:房產律師

  (為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以上當事人姓名均為化名,如果雷同,可以和我們聯系,我們將予以撤銷。)
  一、原告訴稱
  原告萬先生起訴稱:甲市XX路XX大樓1002房產即在甲市L有限公司名下,2004年8月3日,經法院民事判決書判決限令甲市L有限公司將訴爭房產過戶至甲省K發展公司(變更為甲省TK有限公司)名下,2005年1月11日,經法院民事裁定書裁定將甲市L有限公司名下的訴爭房產辦理過戶給甲省K發展公司所有。2006年6月30日,法院向甲市房產局下達協助執行通知書,將登記在甲市L有限公司名下的位于甲市XX路XX大樓1002房產辦理過戶至甲省K發展公司名下。基于上述法律文書確認,訴爭房產實際為被告甲省K發展公司所有。2008年11月1日,被告甲省K發展公司與被告王先生簽訂《委托合同》及《委托書》,授權王先生對訴爭房產享有簽訂、代收房款等權利,委托期限自2008年11月至辦妥房屋過戶手續時止。2008年11月26日,我與被告甲省K發展公司簽訂《房屋買賣協議》,由王先生簽字,約定我向被告購買訴爭房產,建筑面積172.96平方米,每平米1800元,總售價為311328元;約定我須在協議生效后三日內付清購房款;甲省K發展公司承諾辦理產權過戶。簽訂合同后我按約定支付了全部購房款,并接收了訴爭房產入住至今,但因被告涉及欠稅問題,一直未按協議約定為我辦理過戶手續。我為此多年來不停要求被告盡快辦理過戶手續,均無果。現在特請求:1、依法確認我與被告簽訂的《房屋買賣協議》有效;2、依法責令被告為我辦理房產過戶手續;3、訴訟費用由被告承擔。
  二、被告辯稱
  被告甲省TK有限公司答辯稱:原告萬先生與被告王先生于2008年11月26日簽訂的《房屋買賣協議》系雙方惡意串通、損害我司合法權益的虛假、無效合同。2008年11月1日,我司作為甲方,被告王先生作為乙方,雙方簽訂了《委托合同》,我司委托被告王先生代為出售XX大樓1002號房,該合同第四條第一項中約定“第三方與乙方簽訂上述房屋轉讓合同所付的購房款,應付給甲方在銀行開設的賬戶上……”;2011年10月23日,我司與被告王先生就2008年11月1日所簽訂的《委托合同》有關事宜簽訂《委托合同補充協議書》,將XX大樓1002房出售的最低價格變更為2300元/㎡;2013年1月5日,我司與被告王先生就2008年11月1日所簽訂的《委托合同》有關事宜又再次簽訂《委托合同補充協議書》,將委托被告王先生代為出售XX大樓1002房的時間變更為“2013年1月5日至2013年5月15日止”;2014年3月18日,被告王先生與我司簽訂《房屋出租合同》,我司將XX大樓1002房出租給被告王先生,隨后被告王先生按出租合同的約定向我司支付租金。在2013年1月5日前被告王先生并未將XX大樓1002出售給原告。如果2008年11月29日被告王先生已經將XX大樓1002代為出售給原告,被告王先生仍于2011年10月23日、2013年1月5日分別就XX大樓1002出售的有關事宜與我司簽訂補充協議,顯然不符合邏輯!2008年10月30日,我司委托被告王先生出售XX大樓1002房時,約定的出售價格是1500元/㎡,現房產價格已大幅上漲,原告與被告王先生惡意串通,炮制了一份虛假的《房屋買賣協議》,并將簽約時間倒簽為2008年11月26日,偽造購房事實,企圖以1700元/㎡的極低價取得我司的房產,從而損害我司合法權益。因此,《房屋買賣協議》系虛假、無效的合同。所以原告訴請將XX大樓1002房過戶給原告沒有任何的事實和法律依據。
  被告王先生答辯稱:我是基于甲省K發展公司的委托,在代理期限與代理權限范圍內,以委托人甲省K發展公司的名義與原告訂立房屋買賣合同,由此產生的法律后果應直接歸屬于委托人甲省K發展公司。我作為代理人,并非《房屋買賣協議》中的任何一方,不受合同約束,原告應向甲省K發展公司主張自己權利。故請求人民法院駁回原告針對我的訴請。
  三、法院查明
  2001年6月27日,甲市XX路XX大樓1002號號房產登記在甲市L有限公司名下。2004年8月3日,就甲省K發展公司與甲市L有限公司房屋買賣合同糾紛一案中,法院判決甲市L有限公司將上述房屋產權過戶至甲省K發展公司名下。該判決已經發生法律效力。
  2008年10月30日,甲省K發展公司向被告王先生出具《委托書》,甲省K發展公司委托王先生辦理位于甲市XX路XX大樓1002房屋買賣事宜,具體事項包括簽訂上述房屋轉讓合同、房屋產權的交易、過戶、完稅、評估、代收房款等事宜;委托該房屋出讓價1500元/㎡,甲省K發展公司不負責稅費等費用;王先生在辦理上述事項過程中所簽署的有關文件和實施的行為甲省K發展公司均接受;委托期限至辦完上述事項為止;附委托合同書(2008年11月1日簽訂,內容和委托書內容一致)。第三方與王先生簽訂上述房屋轉讓合同所付的購房款,應付給甲省K發展公司在銀行開設的賬戶上,甲省K發展公司應及時向付款方(第三方或王先生)出具收據或發票;王先生必須在自己所得的“委托費用”中承擔該房屋因轉讓、過戶所產生的出售方所應負擔的稅款與費用,甲省K發展公司不負責其稅費;委托期限自2008年11月至2009年12月(至辦妥房屋過戶手續時止);向第三方(購買方)宣示條款為甲省K發展公司收到全部房款后,如不及時出具收據或發票、未協助將其房屋過戶給購買方,則該房屋屬于購買方;王先生取得“委托費用”后,未及時支付該房屋因轉讓、過戶所產生的出售方所應負擔的稅費與費用,辦理過戶手續,致使購買方的權益受損害時,應單獨承擔返還購買方的房款之義務;本合同雙方簽名、蓋章并與甲省K發展公司另外給王先生出具的《委托書》一起成立并生效。
  2008年11月26日,被告王先生以甲省K發展公司(甲方)委托代理人的身份與原告(乙方)簽訂一份《房屋買賣協議》,約定甲方自愿將自有產權甲市XX路XX大樓1002房出售給乙方,建筑面積172.96平方米,每平方米1800元,總售價311328元;乙方須在本協議生效后三日內將購房款全部付清;甲方承諾,收到乙方購房款后,當即提供房產證和有關文件,由甲方委托人XX大樓管理處主任王先生辦理產權過戶,過戶所需各種稅費按國家規定雙方各自承擔。王先生在該合同落款甲方委托代理人處捺指印。
  2011年10月23日,甲省K發展公司與王先生簽訂一份《委托合同補充協議書》,約定甲省K發展公司委托王先生出售甲市XX路XX大樓1002號房最低價格為2300元/㎡,取消2008年11月1日簽訂委托合同所標的房屋買賣價格;2008年11月1日簽訂委托合同第三條委托費用:甲省K發展公司委托王先生售賣的甲市XX路XX大樓1002號房最低底價1500元/㎡同時作廢。2013年1月5日,甲省K發展公司法定代表人和與王先生簽訂一份《委托合同補充協議書》,約定甲省K發展公司委托王先生出售甲市XX路XX大樓1002號房,經雙方協商再次確認,委托出售房屋時間為2013年1月5日至2013年5月15日止,如王先生不能按照約定的時間內出售該兩套房屋,委托合同將視為無效合同;王先生必須認真履行委托合同的有關條款,不得惡意拖延時間,不得弄虛作假損害甲省K發展公司利益,否則將賠償甲省K發展公司損失的利益。2014年3月18日,甲省K發展公司法定代表人和與王先生簽訂一份《房屋出租合同》,約定出租甲市XX路XX大樓1002號房,2013年2月1日至2013年12月1日每套租金2000元/月;2014年每套每月租金2500元。2016年4月20日,原告向法院提起訴訟。訴訟中,王先生確認其已收到原告支付的全部購房款311328元。另查,登記在甲市L有限公司名下的甲市XX路XX大樓1002房產權證由原告持有,且該房屋由原告居住使用。2012年2月21日,甲省K發展公司經工商登記變更為甲省TK有限公司。
  四、法院判決
  1、確認原告萬先生與被告甲省TK有限公司委托代理人王先生于2008年11月26日簽訂的《房屋買賣協議》合法有效。
  2、被告甲省TK有限公司、王先生須于本判決發生法律效力之日起三十日內協助原告萬先生將甲市XX路XX大樓1002房產權過戶至原告萬先生名下。
  五、律師點評
  房產糾紛律師靳雙權認為:被告王先生以被告甲省TK有限公司委托代理人的身份與原告簽訂《房屋買賣協議》,在被告甲省TK有限公司授權范圍內,該行為后果應由被告甲省TK有限公司承擔。該合同內容不違反法律、行政法規強制性規定,為有效合同。被告甲省TK有限公司辯稱該合同是原告與被告王先生惡意串通簽訂的,未提交證據證明,不予采信。該合同約定:“甲方承諾,收到乙方購房款后,當即提供房產證和有關文件”,現涉訴房屋產權證由原告持有,且該房屋由原告居住使用,結合王先生確認其已收到原告支付的全部購房款事實,應認定原告已依約履行付款義務,被告甲省TK有限公司未依約辦理過戶,構成違約。該合同約定由王先生辦理產權過戶,王先生在該合同落款甲方委托代理人處捺指印,沒有異議,故王先生亦應承擔相應合同責任。原告的訴請,于法有據,予以支持。兩被告間關于購房款交付爭議屬于委托合同糾紛范疇,當事人可另案處理。

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