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買賣房屋違約賠償經濟損失一百萬

發布日期:2019-04-02    作者:房產律師

  (為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以上當事人姓名均為化名,如果雷同,可以和我們聯系,我們將予以撤銷。)
  一、原告訴稱
  原告韓女士起訴稱:被告李先生、寇女士系夫妻,為被告李某甲的父母;2009年2月9日,原告韓女士與被告李某甲在被告甲市XX中介公司居間介紹下簽訂房屋買賣協議,約定:被告李某甲將坐落甲市乙區XX路XX室房屋以75萬元(人民幣)出售給我。當日,我支付購房款3萬元。2009年2月11日,我支付被告李某甲購房款20萬元,被告李某甲將上述房屋交付我居住使用,并向我出具承諾書。2009年7月8日,我再次向被告李某甲支付購房款3萬元。2009年9月,案外人秦某等人向法院提起訴訟,要求確認我與被告李某甲簽訂的房屋買賣合同無效。法院經審理后判決我與被告李某甲簽訂的房屋買賣合同無效,并要求我遷出訴爭房屋。由于被告李某甲的惡意毀約行為,導致我喪失了購買其他房屋的機會,造成我相應的經濟損失,而被告寇女士參與訴爭房屋買賣事宜,被告李某甲系被告李先生之子,被告李某甲的行為代表了被告李先生的意思表示,故要求被告李先生、寇女士、李某甲共同賠償我經濟損失100萬元。此外,我在被告甲市XX中介公司居間介紹下與被告李某甲簽訂房屋買賣合同,故要求被告甲市XX中介公司承擔連帶賠償責任。
  二、被告辯稱
  被告李某甲答辯稱:原告韓女士與我在被告甲市XX中介公司居間介紹下簽訂房屋買賣合同,由于被告甲市XX中介公司的過錯,導致原告韓女士與我簽訂的房屋買賣合同被法院確認無效,故被告甲市XX中介公司應承擔主要責任。2009年7月,案外人對訴爭房屋買賣合同發生爭議后,原告理應采取積極措施,避免損失的擴大,但是,由于原告的拖延,且未采取適當措施,導致損失的擴大,故對于擴大損失部分,應由原告韓女士承擔。此外,我在簽訂訴爭房屋買賣協議后,已支付給被告甲市XX中介公司居間服務費7,500元,故要求被告甲市XX中介公司予以返還。
  被告寇女士、李先生共同答辯稱:我二人并非房屋買賣合同的當事人,且被告寇女士并未參與房屋買賣事宜,故不同意原告之訴請。
  被告甲市XX中介公司則答辯稱:我公司僅為原告韓女士與被告李某甲簽訂房屋買賣事宜進行居間活動,由于房價上漲的因素,現被告李某甲惡意毀約行為,造成原告相應的經濟損失,故對原告造成的損失應由被告李某甲、李先生、寇女士承擔賠償責任,不同意原告之訴請。
  三、法院查明
  被告李先生、寇女士系夫妻關系,為被告李某甲的父母。2008年1月,原甲市乙區XX鎮XX村XX號房屋遇動遷,案外人秦某作為被拆遷人與拆遷單位簽訂《甲市市征用集體所有土地房屋拆遷補償安置協議》(適用同等價值產權房屋調換)。按照協議約定,案外人秦某、李某乙被告李先生、寇女士、李某甲為核定安置人員,拆遷安置四套房屋,訴爭的甲市乙區XX路XX室是安置房之一。2009年2月9日,在被告甲市XX中介公司的居間活動下,原告韓女士與被告李某甲簽訂了以李某甲為甲方、韓女士為乙方、甲市XX中介公司為丙方的系爭房屋買賣協議,約定:甲方以凈到手價75萬元將系爭房屋轉讓給乙方,待甲方辦出房屋所有權證后正式辦理轉讓過戶手續;簽訂本協議當日,乙方支付甲方3萬元,本協議簽訂后三日內,乙方支付甲方20萬元;余款52萬元,由乙方以銀行貸款方式支付,該款項于雙方進交易中心過戶、取得他項權證后七個工作日內支付,若乙方無法辦理貸款,則乙方需以現金支付。房屋買賣合同訂立之日,原告韓女士支付被告李某甲購房款3萬元;2009年2月11日,原告韓女士根據房屋買賣協議的約定支付被告李某甲購房款20萬元,同日,被告李某甲向原告韓女士出具承諾書,表示:“承諾人受秦某、寇女士、李某乙、李先生委托,代為出售甲市乙區XX路XX室的房屋,承諾人承諾:1、代理權真實有效;2、若承諾人于房屋買賣合同/買賣協議上簽字后,上述房屋之權利人不予認可,則承諾人承擔全部賠償責任……”。同時,被告李某甲將系爭房屋交付原告韓女士使用。2009年7月8日,原告韓女士根據被告李某甲的要求,再次支付被告李先生購房款3萬元。2009年8月25日,案外人秦某、李某乙及本案被告寇女士、李先生向法院提起訴訟,要求確認韓女士與李某甲、甲市XX中介公司簽訂的系爭房屋買賣協議無效。法院經審理后于2010年8月18日作出民事判決:1、李某甲與韓女士于2009年2月9日就系爭房屋簽訂的《房屋買賣協議》無效;2、李某甲應于本判決生效之日起十日內返還韓女士購房款26萬元;3、秦某、李某乙寇女士、李先生與李某甲共同支付韓女士房屋裝修款91,784元,該款于本判決生效之日起十日內付清;4、韓女士應于秦某、李某乙、寇女士、李先生及李某甲履行上述判決主文第二、三項的給付義務之日起三十日內搬離系爭房屋并將客廳空調拆除。判決后,韓女士不服判決,向甲市第一中級人民法院提起上訴,該院作出終審判決:駁回上訴,維持原判。現原告韓女士起訴法院要求被告李先生、寇女士、李某甲共同賠償原告經濟損失100萬元,并要求被告甲市XX中介公司承擔連帶賠償責任。另查明,2011年2月24日,原告韓女士搬離系爭房屋。目前,系爭房屋市場價為185萬元。
  四、法院判決
  1、被告李先生應于本判決生效之日起十日內賠償原告韓女士經濟損失人民幣100萬元;
  2、駁回原告韓女士其余之訴訟請求。
  五、律師點評
  房產糾紛律師靳雙權認為,民事活動應當遵守誠實信用的原則。被告李某甲在與原告韓女士簽訂系爭房屋買賣協議過程中,故意向原告韓女士提供虛假的其受系爭房屋其他共有人委托的信息,誘使原告韓女士作出錯誤的意思表示,而與被告李某甲簽訂系爭房屋買賣協議。因該房屋買賣協議的內容損害了其他共有人的利益被法院確認無效。由于被告李某甲實施的上述欺詐行為,導致原告韓女士喪失了與第三人簽訂房屋買賣合同的機會,從而造成原告韓女士相應的經濟損失。被告李某甲的上述行為有悖于民事活動應當遵守誠實信用的原則,現原告據此要求被告李某甲賠償原告經濟損失之請求,于法有據且理由正當,應予支持。對于被告賠償原告經濟損失之數額,應參照系爭房屋目前之價格予以確定,現原告韓女士主張的數額尚屬合理,應予支持。審理中,原告韓女士雖稱被告寇女士參與系爭房屋買賣事宜,但原告韓女士的該主張,不僅遭被告寇女士否認,而原告韓女士也未能提供確鑿之證據證實被告寇女士參與系爭房屋買賣之事實存在,故對原告韓女士的該主張,不予采信。根據合同相對性原理,由于被告寇女士、李先生并非系爭房屋買賣協議的當事人,現原告韓女士要求被告寇女士、李先生共同承擔賠償責任之請求,缺乏事實依據,不予支持。被告甲市XX中介公司雖在原告韓女士與被告李先生簽訂的系爭房屋買賣協議上以居間人的身份蓋章,但是,被告甲市XX中介公司并非系爭房屋買賣雙方的當事人,被告甲市XX中介公司在該協議上蓋章行為僅表明通過其居間活動促合原告韓女士與被告李某甲簽訂系爭房屋買賣協議之事實。況且,原告韓女士與被告李某甲簽訂的系爭房屋買賣協議系因被告李先生實施欺詐行為且該欺詐行為侵害了系爭房屋其他共有人的合法權益而被法院確認無效,故被告甲市XX中介公司在本次居間活動中并無過錯。現原告韓女士要求被告甲市XX中介公司承擔連帶賠償責任之請求,于法無據,不予支持。關于被告李先生辯稱原告韓女士未采取積極措施,導致損害擴大的問題。靳律師認為:原告韓女士與被告李某甲簽訂系爭房屋買賣協議后,因系爭房屋其他共有人提出異議,并向法院提起訴訟,從而導致韓女士與李某甲簽訂的系爭房屋買賣協議之效力處于待定狀態,該協議之無效系經法院于2011年1月4日作出終審判決后得到確定。現被告李某甲以原、被告與案外人秦某等人對系爭房屋買賣事宜發生爭議后,原告韓女士應采取積極措施而未實施,導致損害擴大為由所作的抗辯意見,不予采納。關于被告李某甲要求被告甲市XX中介公司返還居間報酬的問題,因被告李某甲的該主張涉及另一法律關系,不屬本案處理范圍,故本案不作處理,相關權利人可通過其他合法途徑予以處理。
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