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無權代理人簽訂的房屋買賣合同效力如何認定?

發布日期:2019-05-17    作者:房產律師

  (為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以下當事人姓名均為化名,如果雷同,可與我們聯系,我們將予以撤銷。)
  一、基本案情
  1、原告訴稱
  高某訴稱:韓某與王某系母子關系。2010年8月13日,我與韓某、王某三方簽訂《房屋買賣居間合同》,該合同約定:我購買韓某、王某擁有的位于北京市懷柔區房屋一套,購房款總價為671000元,其中包括作為附屬設施的地下室作價1000元(面積為10.2平方米),天地神通公司居間服務費為27000元。
  合同簽訂后,我按揭貸款向韓某、王某支付了全部購房款包括地下室作價款,向天地神通公司付清居間服務費,之后我入住房屋并正常使用地下室。2014年4月初,我收到所購房屋的開發商要求限期騰退地下室的通知,才知曉原來韓某和王某并未取得房屋附屬地下室的所有權,其行為屬于無權處分行為,而作為中介方的天地神通公司也未能盡到調查核實義務,造成我的經濟損失,其中包括我當初支付的地下室作價款1000元和因地下室升值的差價款31640元。鑒于韓某、王某、天地神通公司的行為已構成嚴重違約,故訴至法院要求:1.判令韓某、王某、天地神通公司連帶賠償我的經濟損失32640元(包括購買地下室本金1000元及因地下室升值原因造成的購買差價31640元);2.本案訴訟費由韓某、王某、天地神通公司承擔。
  2、被告辯稱
  韓某辯稱:當時簽字時是中介公司讓我代簽的,所以我認可簽字的事實。王某要賣房子,是我替他辦的手續。我不同意高某的訴訟請求。
  王某辯稱:合同不是我簽字的,當時我沒有在家,是高某和中介簽字,房子是我賣給高某的,但是是我母親代簽的。合同是在2010年8月13日簽的,但是直到2014年清明我才知道,因為我在外地上班。后來辦手續是我辦的,認可雙方的買賣行為,只是合同不是我簽字的,我認為合同是無效的,不同意高某的訴訟請求。
  天地神通公司辯稱:高某認為我們沒有盡到核實的義務是不屬實的,因為地下室沒有產權證,所以無法核實。韓某當時是親自拿著鑰匙打開地下室的門,且說花了1000元錢買的地下室,并以地下室為理由不同意降低房價,所以我有理由相信韓某當時有權擁有地下室。買方過戶,賣方拿到房款,我公司的經紀服務已經完成。我公司只是代書,在簽合同時,我給雙方宣讀了合同,當時韓某還給王某打了電話,問了價款的問題,他們都同意了,所以雙方才簽字。雖然只是一個附屬設施的問題,但不影響我們主體經營的服務。當時韓某親自帶領我們交接的房屋,清查的水電煤氣等。我認為本案與我們無關,不應該由我們承擔責任,因我們只是收了合同約定的經紀服務費,故不同意高某的訴訟請求。
  二、法院查明
  韓某與王某系母子關系。2010年8月13日,出賣方韓某、王某(甲方)與買受方高某(乙方)、中介方(丙方)天地神通公司簽訂了《房屋買賣居間合同》,該合同第一條房屋信息描述:甲方自愿出售的房屋位于北京市懷柔區,建筑面積77.58平方米,權屬性質:私產,附屬設施地下室、天燃氣管道、有線電視天線、熱水器、空調(掛機)、灶具一套。第二條房屋交易價格:甲、乙雙方確認該房屋交易價格為人民幣660000元整,該房產的裝修費用及室內室外設施費用為人民幣11000元,因此,甲方出售該房產的交易總價款為671000元……。
  第五條定金支付:甲、乙雙方已達成該房屋買賣意向,在簽訂本合同當日,乙方需向甲方支付購買定金計人民幣2萬元……。該合同底部甲方處簽有“王某”“韓某”,“王某”簽名系韓某代簽,乙方處有高某的簽字,丙方處有天地神通公司合同專用章簽章及薛磊簽字。后高某將全部房款給付王某,王某協助高某辦理了房屋所有權變更手續。2014年4月13日,案外人北京京北鑫民房地產開發有限公司要求非法占用儲藏室的住戶,限5日內清空儲藏室。后該公司于2014年6月4日收回了地下室,該地下室實測面積為10.2平方米。原審法院對本案爭議調解未果。
  原審審理中,王某以《房屋買賣居間合同》底部簽名系韓某代簽,不認可《房屋買賣居間合同》的效力。高某提交一套2014年4月14日案外人高蕊購買北京京北鑫民房地產開發有限公司地下室的收據及現金繳款單,用以證明現在的地下室已經升值,并作為訴訟請求中計算地下室升值的依據。王某及天地神通公司認為此證據與其無關。韓某不認可這兩張票的真實性,因為在當時買賣房屋時與高某說是送給他的地下室。
  高某及天地神通公司均表示《房屋買賣居間合同》中約定了地下室且價款為1000元,并已經含在了總房款中。王某表示收到的所有錢只是房款,不包括地下室的錢,因為其沒有賣地下室。韓某否認有地下室1000元的約定。
  三、法院判決
  1、一審判決
  1)韓某、王某返還高某地下室購買款一千元;
  2)韓某、王某給付高某地下室經濟損失一萬五千八百二十元;
  3)駁回高某的其他訴訟請求。
  2、二審判決
  駁回上訴,維持原判。
  四、律師點評
  房產律師靳雙權認為:
  高某、韓某及天地神通公司簽訂的《房屋買賣居間合同》,因合同底部“王某”簽字系王某之母韓某代簽,處分原房屋所有權人王某的房產,應為效力待定的合同,但隨后王某收取高某支付的房款671000元并協助高某辦理的房屋產權變更手續,視為對該《房屋買賣居間合同》的追認,故該《房屋買賣居間合同》為有效合同。
  高某、王某及天地神通公司三方均應按照合同約定履行義務。現《房屋買賣居間合同》中約定了附屬設施包括了地下室,高某和天地神通公司均證實了地下室價款為1000元,且高某已支付該地下室價款給王某,故對韓某、王某的辯稱意見法院不予采納,現地下室被開發商北京京北鑫民房地產開發有限公司收回,故高某要求韓某及王某返還地下室現金1000元的訴訟請求合理,法院予以支持。
  針對高某要求因地下室升值原因造成的購買差價31640元的訴訟請求,韓某及王某在未取得地下室所有權的情況下賣予高某應負一定的責任,高某也未盡到充分核查地下室權屬的義務,亦應負有一定的責任。參照同類地下室價格,法院確認韓某、王某給付高某地下室經濟損失15820元。針對高某要求天地神通公司承擔連帶責任一節,因地下室無產權登記證,且高某在簽訂合同后實際使用了地下室,中介人已盡到了合理的審查義務,故高某要求天地神通公司承擔連帶賠償責任的訴訟請求,法院不予支持。

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