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購買購房名額后未能如期交房,依法退還房款

發布日期:2020-02-06    作者:孔駿熙律師

一、案情簡述
        田某和某房地產開發經營有限公司簽訂《購房協議》。協議約定:田某向某房地產開發經營有限公司認購房屋,房款總價為1725490元。購房協議簽訂后,田某向某房地產開發經營有限公司支付的購房預付款轉為購房款,認購房屋具備簽訂《商品房購銷合同》的條件后,田某應按某房地產開發經營有限公司通知要求,簽訂《商品房購銷合同》并按合同約定繳清房屋尾款。2014年4月1日,田某和楊某簽訂《房屋名額轉讓合同》。合同約定:田某將自己位于XX城本單位的內部成本房的名額轉讓給楊某,房價預付款723200元;田某在簽訂正式購房合同前負責把房屋的戶主變更成楊某戶名;簽訂合同時,楊某按約定一次性支付給田某轉讓費100000元;若任何一方違約,必須支付給對方100000元違約金及繳納的購房款;此房如在2015年9月份不能按時交房,田某無條件把楊某所付款項退還給楊某;雙方簽訂本合同時楊某支付100000元轉讓費,其余723200元楊某于2014年8月15日之前全部支付給田某,否則視為違約。合同簽訂當天,楊某依約支付了田某轉讓費100000元。但楊某未按約定向田某繳納723200元房款。所購房屋2015年9月份也未按時交房。在房屋具備簽訂《商品房購銷合同》時楊某得知田某已經將所轉讓房屋轉讓給他人。由此,楊某起訴要求:依法解除《房屋名額轉讓合同》、返還轉讓費人民幣100000元并承擔違約責任。 
        律師代理楊某,參加了本案一審和二審訴訟。
二、案情分析 
        本案的爭議焦點為:《房屋名額轉讓合同》是否應當解除、雙方是否存在違約行為。 
        本案雙方當事人系轉讓合同民事法律關系。雙方當事人在平等、自愿、合法并不違反法律禁止性規定的前提下所簽訂的合同為有效合同。本案中,因楊某一直未按約定將723200元房屋預付款支付給田某,田某也未在簽訂商品房購銷合同前將房屋的戶主更名為楊某,故雙方均在合同履行過程中具有違約行為,并且在簽訂商品房購銷合同前田某已經將房屋轉讓給他人,致使雙方所簽訂的轉讓合同的合同目的已經不能實現,依據《中華人民共和國合同法》第九十四條關于“有下列情形之一的,當事人可以解除合同:……(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的。”的規定,雙方合同依法解除。 
        根據《中華人民共和國合同法》第九十七條關于“合同解除后,尚未履行的,終止履行;已經履行的,根據履行情況和合同性質,當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施,并有權要求賠償損失”的規定,本案中,在雙方的合同解除后,根據雙方的合同約定此房如在2015年9月份不能按時交房,田某應無條件把楊某所付款項退還給楊某。
三、法院裁判結果 
        一審法院判決:《購房名額轉讓合同》依法解除、被告田某退還原告楊某房屋轉讓款100000元。后楊某不服一審判決上訴,二審法院依法維持原判。
四、律師建議——購買購房指標/名額需謹慎。 
        隨著我國房地產業不斷發展,出現了很多購房指標/名額轉讓。在購買時需要謹慎再謹慎,簽署協議時需要詳細明確約定好:由買方直接和開發商簽署《商品房購銷合同》,具體的簽署時間,如果不能按時簽署或按時交房時雙方的處理辦法等等,以有效的控制風險。

附:裁判文書案號:(2019)云01民終6278號

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