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當前疫情下商場租賃合同的違約風險及應對措施

發布日期:2020-02-26    作者:高攀律師

(一)商場業主(出租方)違約的主要情形
       作為出租一方,商場業主的主要合同義務在于交付租賃房屋(商場多為商鋪),以及提供適宜承租人使用租賃物的租賃條件,包括日常經營的支持、物業管理、消防、衛生條件及其他合同約定的義務等。商場業主在疫情大環境下,可能出現的違約行為包括:

01、商場業主擅自停止營業的情形 
       根據中共上海市委上海市人民政府于2020年1月24日發布《關于進一步加強我市新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》,全市各地區相關部門均采取了相關措施落實聯防聯控,包括各項公共設施、場所的封閉;景點停止開放或閉園;演唱會、話劇文藝類演出取消退票等。但目前在上海地區范圍內的商場未出現大面積封閉、停止營業的情況,絕大多數商場采取了調整營業時間、測溫限制進入商場等措施以維持經營。究其原因,筆者認為商場及其零售商鋪等屬于對外經營為目的的主體,并未在重大突發公共衛生事件一級響應機制中被載入明確停止開放的場所,況且現在不少商場配套大型超市,是民生不可或缺的部分,因此商場沒有必要主動停止經營;同時,該《通知》中對商場類公共場所經營者的要求為“公共場所或者其他人員密集場所的經營者、管理者要落實消毒、通風等防控措施,并對進入人員進行健康宣傳教育。”可見,商場業主一方只要做好有效的防控措施,即使在疫情下,也可以正常經營。因此,商場業主一方違反合同約定,無依據地主動停止營業造成租戶一方無法實現合同目的的情形不易出現。

02、商場業主未提供符合營業要求的經營環境的情形 
       此情形主要涉及到疫情中未定期殺菌消毒、未合理登記管理人員流動信息、未采取限制進入(如體溫測試等)、未及時采取隔離等有效措施,以至于嚴重影響到租戶合理的日常經營,甚至因疏于管理進一步擴大了疫情對經營的影響,從而造成了商場被動停止經營或者損害租戶利益的后果。這不僅是商場業主一方的違約行為,更可能構成對商場顧客等其他主體的侵權行為。例如目前報道的,天津寶坻區某百貨大樓內部相繼出現了新型冠狀病毒感染的肺炎病例(天津市累計確診的第34例、第36例、第37例、第43例和第48例),筆者認為,此類聚集性疫情的發生某種程度上亦可能是商場存在疏忽過失的后果。

(二)租戶商鋪(承租方)違約的主要情形 
       作為承租人一方,在商場租賃合同中的主要義務通常包括:按期足額支付租金、物業管理費、能源費等應由其承擔的費用、合理合法使用租賃物、按約裝修及復原租賃物、按時按約返還租賃物等。 
       如前所述,商場的零售、餐飲業系本次疫情下遭受打擊最沉重的行業之一,最大原因在于全國性的“自我隔離”,直接導致了公共場所,特別是商場的客流量驟減,同時也就意味著營業額的減少,而營業收入的減少必然影響到商鋪對租金的支付能力。租戶違約同樣存在兩種情形:一是因無法負擔租金,逾期或拒不支付租金的情形(這將會是疫情后最普遍的一種情況);另一種則是租戶預見了繼續經營的不利形勢,在未盡到通知義務的情形下直接停止經營,甚至逃租的違約情形。兩種情形具體分析如下:

1. 租戶無法履行支付租金義務的違約情形 
       通常而言,商場租賃合同中的租金分為兩類:其一為保底租金,即雙方根據面積約定每月最低的租金金額;其二為提成租金,即出租方根據承租方每月營業額按照一定比例收取租金。兩者可以同時適用,亦可擇一適用。同時適用時,提成租金與保底租金較高者為該月租金;擇一適用時,多選擇固定的保底租金。實踐中,出租一方亦會要求租戶每日遞交營業數據報表,除在提成租金收取上尋得依據,亦是為了更好地了解出租方的履約能力。就當前形勢下,無論商場與租戶之間的約定如何,租戶極大可能將承擔遠高于營業收入的成本,導致租戶履行不能的風險。 
       商場租賃合同一般將租戶超過一個月逾期支付應付款項作為其根本性違約的條件,且該條亦直接與商場業主(出租方)的單方解除權掛鉤。商場一方有權基于此違約情形向租戶發出催款函,甚至依據該條發出解約函。實踐中,商場并非嚴格按照一個月的期限行使其解除權,很大程度取決于其與租戶之間的有效溝通,甚至雙方因此形成合同的變更。換言之,商場行使單方解除權取決于其容忍度,甚至是商場一方的經濟效益考量——畢竟當前形勢下,未必有承租能力更好的租戶。

2. 租戶逃租的違約情形 
       另一種形式的違約及合同解除則完全由承租一方占據主動權。承租方在未盡通知義務的情形下,擅自停止營業,甚至設法規避物業管理直接搬離租賃場地的情形在實踐中不在少數。承租方以實際行動“告知”出租方不再履行合同,是典型的違約及提前解除情形。此情形下,承租方不僅涉及到拒付租金,同時也涉及到擅自停業的違約情形,是否足以構成合同的約定解除,取決于雙方合同的約定,租金逾期的期限、擅自停業的影響程度等。從合理性角度,一旦構成“足以令出租一方認為,承租方將不再履行”的狀態時,即使沒有約定的標準,出租方也足以依據法定解除中預期違約的規定行使解除權。

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